いわくつき物件とは事故物件？見分け方や告知義務を解説

皆さんは、いわくつき物件をご存じですか？

いわくつき物件は、「事故物件」、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれています。

本記事では、いわくつき物件とは何かを中心に、いわくつき物件の見分け方や告知義務についてまとめました。

ぜひ最後までご覧ください。

いわくつき物件とは何？

そもそもいわくつき物件とはどういうものなのか、気になる方も多いはずです。

本項目では、いわくつき物件とは何かを解説します。

いわくつきの意味

いわくつきには、「良くない理由・事情があること」を指すほか、「犯罪などの前歴があること」を指す言葉もあります。

そのため、いわくつき物件は、「良くない理由・事情がある物件」と言えるのです。

ちなみに何か事情がありそうな物件を紹介する際に、いわくつき物件と紹介されますが、正式な名称ではありません。

正しくは、心理的瑕疵物件と呼ばれます。

心理的瑕疵物件と事故物件の違い

心理的瑕疵物件は、「良くない理由・事情があるため、一般の人が住みたくないと思う可能性がある物件」です。

一方、事故物件とは、人が亡くなっている物件を意味します。

事故物件は孤独死を始め、殺人事件や自殺などがあったケースのほか、自然死や事故死であっても発見が遅れてしまって特殊清掃を行ったケースが当てはまります。

一方、心理的瑕疵物件は事故物件以外にも、周辺に暴力団事務所や風俗店などの嫌悪施設がある場合も該当することがあります。

いわくつき物件の見分け方とは

いわくつき物件には見分け方が存在します。

本項目では、いわくつき物件の見分け方についてまとめました。

告知事項ありの記載に注意

借りたい物件が心理的瑕疵物件・事故物件などに該当する場合は、不動産会社・貸主から借主に対して契約前に伝える義務、「告知義務」があります。

告知義務がある場合は物件の情報が記載されている表に「告知事項あり」と書かれており、「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」のいずれかに該当する情報を伝えなければなりません。

例えば、借主が希望する部屋が、過去に住人が他殺体で発見されたことのある部屋であれば、その事実を伝えます。

また雨漏りの有無や嫌悪施設の存在、建築基準法などへの抵触などが告知義務に該当する場合は伝えなければなりません。

そのため、告知義務がある場合、高い確率でいわくつき物件と考えられます。

家賃が相場より安い

家賃が相場より安い場合にも、いわくつき物件の可能性が高いと言えるでしょう。

例えば、借りたい部屋が報道機関で連日報道されるような殺人事件が起きた部屋だった場合、部屋に対する嫌悪感が大きく、相場の家賃で住もうとする人はほとんどいません。

そのため、相場よりかなり安い家賃が設定されるケースがほとんどです。

亡くなった原因や時期などによって家賃の下がり方に変化があり、特殊清掃などが生じていないようなケースでは大きな値下がりにはなりにくいでしょう。

大島てるに掲載されている

いわくつき物件が掲載されている有名なサイトとして、大島てるがあります。

大島てるは「事故物件の情報をまとめたサイト」で、全国各地の事故物件が地図上で紹介されています。

事故物件となった時期や具体的な住所や建物名、階数や部屋番号、死因なども掲載されているのが特徴です。

目ぼしい物件を見つけた際には、大島てるでチェックすることをおすすめします。

いわくつき物件に関する告知義務の注意点とは

告知義務の制度があるため、借主から質問をしなくても、該当する項目があれば貸主から事前に告知されると思っている方も多いかもしれません。

実は、告知義務に該当するケースであっても、条件次第によっては貸主側から告知をしなくても問題がない場合があります。

本項目では、いわくつき物件に関する告知義務の注意点についてまとめました。

告知義務は事象が生じてからおおむね3年まで

借主への告知義務のルールとして、事象が生じてからおおむね3年までは告知義務があるというルールが存在します。

つまり、3年を過ぎたら、告知義務は消えてしまい、過去に自殺があった部屋であったとしても、その事実を伝えなくていいのです。

一方、借主が告知事項がないかを尋ねてきた場合、貸主は正直に答えなければならないルールも存在します。

例えば、大島てるで自分が住むアパート・マンションを調べた際、かなり前に事件・事故があって人が死んでいる事実を知ったとします。

その件について事実なのかを借主が貸主に尋ねた場合、貸主はその事実を伝えなければなりません。

あくまでも3年という期間は、借主の質問の有無に関係なく告知しなければならない期間です。

共用部分での自殺は告知義務の対象外になることも

昨今、マンションの廊下から身を投げて自殺するケースが各地で起きています。

この場合、マンションの廊下から身を投げて自殺した場合、告知義務には該当しないケースがあります。

例えば、非常階段など普段利用しない共用部分から身を投げて自殺しても、普段の生活ではあまり利用しない場所なので、嫌悪感を強く抱きにくいというのが理由です。

一方、住人が多く行き交う廊下などで自殺があった場合、普段の生活で利用しやすい場所のため、告知義務が生じる可能性が高いとされています。

告知義務の詳細はガイドラインで決められている

いわくつき物件などの告知義務に関しては、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。

例えば、殺人や自殺などの事象が起きてからおおむね3年が経過するまで告知義務があるというルールも、このガイドラインで定められたものです。

このガイドラインの中では、告知義務を伝える際、事象の発生時期や死因、特殊清掃の有無などを伝えることも明記されています。

告知義務に違反した場合は、契約解除や損害賠償請求などの対象となるため、ガイドライン通りに告知が行われているかを事前に確認しましょう。

まとめ

いわくつき物件かどうかは、大島てるなどで簡単に調べられる時代となっています。

明らかに相場より安いのに告知事項がない場合、孤独死などの事象からだいぶ経過している可能性があるため、不安に感じたら告知事項の有無を尋ねることをおすすめします。

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