敷金償却なら返ってこない？なぜ？それって違法なの？注意点も気になる

賃貸物件を借りる時「敷金」とは別に「敷金償却」という言葉があります。

あまり聞き馴染みがありませんが、退去時になって自分の借りている部屋が「敷金償却だと知って驚いた」という人も少なくないはず。

今回は敷金償却について、さまざまな疑問点を解説していきます。

これから部屋を借りるという人も、知っておいて損はない情報なのでぜひ参考にしてください。

敷金とは

まずは、敷金について簡単に説明しましょう。

敷金とは、賃貸契約の際に大家さんに預ける担保金のことです。

敷金は、家賃滞納時の費用や部屋を破損した時の修繕費などに使われます。

滞納や修繕が一切ない場合は退去時に全額返金されます。

ただし、賃貸物件には原状回復の必要があるため、敷金から修繕費が差し引かれ、全額ではなく一部の返金となる場合が多いです。

敷金の相場は家賃1〜2ヶ月分です。

よく敷金と並べて紹介される礼金は、大家さんへのお礼金を意味し、退去時も一切返金はありません。注意しましょう。

敷金償却とは

上記で説明した通り、敷金は一般的に滞納や修繕がなければ返金されます。

しかし、敷金償却はそうではありません。

敷金償却とは、敷金の一部を返金しないと契約時に取り決める特約のことです。

たとえ、滞納や修繕が一切なくても敷金償却の特約がついている場合、決められた一部の金額は返金されません。

具体例を見てみましょう。

A子さんは敷金償却3万円の特約がついた家賃7万円、敷金7万円の賃貸物件を借りました。

また、B子さんは敷金償却の特約がついていない家賃7万円、敷金7万円の賃貸物件を借りました。

A子さんは退去の際、滞納も修繕もなかったのに、敷金は4万円しか返金されませんでした。その理由は、敷金償却によって3万円分は返金しないと決まっていたからです。

一方、B子さんは退去の際、滞納も修繕もなかったため、敷金の7万円全額が返金されました。それは敷金償却の特約がついていないからです。

このように、敷金償却があることで敷金の返金額が減ってしまうのです。

敷金償却の相場は1〜3ヶ月分といわれています。

ちなみに、敷金償却は西日本では「敷引」と呼ばれます。

敷金償却はなぜあるの？

入居者にとって残念に思う人が多い敷金償却ですが、一体なぜこのような特約が用意されているのでしょうか。

それは大家さんへのリスク軽減のためです。

通常、賃貸物件は退去時に原状回復が必要となります。

そして、この原状回復に関するトラブルは意外と多いのが現実です。

しかし、敷金償却の特約があれば大家さんは一定の敷金を必ず確保することができます。

また、そのお金を使い、原状回復の対象外である経年劣化による痛みを次の入居者のために補修することもできます。

入居者にとってはメリットが少ないように思えますが、物件を良い状態で保ちたいと考える大家さんにとってはメリットの高い特約といえるでしょう。

敷金償却は違法？

敷金償却は前述した通り、賃貸契約で時々見られる特約で、違法ではありません。

ただし、高額すぎる場合は無効になる可能性があります。

問題ないといわれる範囲が家賃2.5ヶ月〜3.5ヶ月分程度です。

そもそも、賃貸の敷金相場は1〜2ヶ月程度なので2.5ヶ月〜3.5ヶ月以上になることは少なく、ほとんどの場合は有効となります。

また、敷金償却がついている場合、契約書などの書類に必ず記載されています。

もし契約書に記載が見当たらない場合、管理会社や不動産屋に問い合わせし、自分が事前に説明を受けたかを確認するようにしましょう。

敷金償却物件の注意点は？

さて最後は、敷金償却物件の注意点をご紹介します。

契約前に敷金償却物件だとわかった場合、以下のことに注意して契約するようにしましょう。

契約後に発覚した場合も、再確認しておくと安心できますよ！

償却の金額を確認する

まず第一に、敷金償却の金額を確認することです。

いくら返金されないか、明確に理解した上で契約しないと退去時に計画が立てにくくなります。

例えば、敷金2ヶ月分払って償却金が1ヶ月分なら残りの1ヶ月分の活用方法を考えられます。

償却金の金額は通常、契約書に記載されています。

もし不明な場合は不動産会社に必ず問い合わせるようにしましょう。

償却金が原状回復費用に充てられるのか確認する

次は、償却金が原状回復費用に充てられるのかを確認します。

償却金の使い道は大家さんが自由に決められます。

ただし、契約書の中に「敷金償却金は原状回復費に充てられる」などのような記載があれば償却金の中から原状回復費が捻出されます。

例えば、原状回復費に充てられる場合で償却金が4万円だったとします。

原状回復費が3万円だった場合、償却金から支払われ、借主がさらに払うお金はありません。4万円から3万円引いて1万円余っているように見えますが、償却金なので返金はされず、大家さんが受け取ることになります。

また、原状回復費に充てられる場合で償却金が4万円、原状回復費が5万円だったとします。

その場合は、償却金から原状回復費全てが払えないため、足りない分の1万円は借主が負担する必要があります。

つまり、原状回復費用より償却金が多くても返金されませんが、足りない場合は請求されるということです。

一方で、「敷金償却金を原状回復費に充てる」という記載のない場合は、償却金を除いた残りの敷金で原状回復費を支払います。

例えば、償却金を原状回復費に充てない契約で、敷金が7万円、償却金が4万円、原状回復費が4万円だった場合、敷金7万円から償却金4万円を引いた3万円で原状回復費を払うことになります。

しかし、原状回復費は4万円なので1万円足りず、その分は借主が追加で払うことになります。

つまり、この場合は、償却金は礼金のようなもので純粋に大家さんがもらうお金ということです。

やや複雑ですが、契約前にきちんと理解しておくと退去時に困ることはないですよ！

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まとめ

今回は敷金償却について、さまざまな疑問点を解説しました。

敷金償却とは、本来返金される敷金を決まった金額分返金しないとする特約のことです。

敷金償却がある理由は、大家さん側の退去時リスクを軽減し、賃貸物件を綺麗に維持するためです。

入居者にとってはメリットは少ないですが、大家さんにとっては大きなメリットとなるでしょう。

敷金償却は違法ではなく、家賃2.5ヶ月〜3.5ヶ月分程度であれば有効と言われています。

また、敷金償却の特約がついた物件を借りる際の注意点は「敷金償却の金額を確認する」「償却金が原状回復費用に充てられるのかを確認する」ことです。

少し複雑ですが、退去時のトラブルを避けるために理解した上で契約するようにしましょう！

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