賃貸の東京ルールって何？具体的な中身・確認すべきことを解説

皆さんは賃貸物件における「東京ルール」をご存じですか？

東京ルールとは、「東京で賃貸物件を借りる中できわめて重要なガイドライン」を指します。

具体的には、退去時の原状回復や入居段階での設備修繕といった情報に関して、契約を行う段階で説明しなければならないルールとなっています。

本記事では、賃貸における「東京ルール」の詳細をまとめました。

賃貸の「東京ルール」とは何か

まずは賃貸物件を借りる際の「東京ルール」とは何かについて、概要をまとめました。

東京ルールの概要

東京ルールは、2004年に東京都で施行されたガイドラインを指します。

正式名称は「賃貸住宅紛争防止条例」で、賃貸物件における紛争を防止するためのルールを定めたものです。

退去時における敷金の取り扱いや入居中の設備修繕に関するトラブルは、昔から多く存在します。

これらのトラブルを防いでいくために東京都では、賃貸物件に関する紛争を前もって防ぐ意味合いで、各種説明を義務付けた条例を成立させ、施行につなげました。

書面で交付して説明する

不動産の仲介業者をはじめとする宅地建物取引業者は、賃貸物件を借りる人に対して書面で重要事項の説明を行い、口頭でも伝えます。

書面での交付後に説明を行う内容は以下のとおりです。

• 退去時の原状回復
• 入居中における修繕と連絡先
• 賃借人の負担内容

借主は業者から上記に関する説明を受けたうえで、質問を行っていきます。

疑問点をなくした状態で契約することにより、さまざまなトラブルを防げます。

賃貸住宅におけるトラブルの状況

東京都には民間の賃貸物件が270万世帯あるとされています。

その中で、賃貸借契約を巡り、東京都に対して色々な相談が寄せられている状況です。

相談の中身を見ると、「退去時の敷金精算」が相談件数の大半を占めています。

他にも賃貸契約や契約更新、修繕・管理に関する相談も多い傾向にあります。参照：東京都

賃貸の「東京ルール」の具体的な中身

東京ルールでは、説明を義務付けられているものがいくつか存在します。

本項目では、不動産業者に説明が義務付けられているものをまとめました。

退去時の原状回復

東京ルールでは、「退去時の原状回復に関する説明」を義務付けています。

「入居時から退去時までに減少した価値は誰の責任によるものか」がポイントです。

例えば、経年劣化や普段の生活をする中で生じた損耗に対する修繕費は家賃に含まれているという原則があります。

家具を置くことで凹んでしまったカーペットは、貸す側が家賃収入の中で修繕を行います。

一方、タバコの不始末をはじめとする、借りた側のミスで生じた損耗に関しては、借りた側が修繕費用を負担するのが一般的です。

これらのルールがどのように定められているのかの説明に関しては、書面の交付と口頭で行われます。

入居中における修繕と連絡先

貸す側は、借りる側が入居中の状況であっても、貸す側の負担で修繕を行う義務が存在します。

この場合の修繕義務は、借りる側が「何の過失もない中で生活に支障が生じた場合の修繕」を指し、借りる側に何らかの故意・過失があると、借りる側に負担が生じるルールです。

借りる側が修繕の必要性を感じた際、修繕を求めるための連絡先も必要となります。

連絡先に関しても、宅地建物取引業者が説明する流れとなっています。

賃借人の負担内容

東京ルールにおいて重要となるのが、賃借人の負担内容に関する説明です。

実は、契約を巡るトラブルで注意したいのが「特約の存在」です。貸す側・借りる側双方で合意をすれば、本来の原則とは内容が異なる特約を定められるようになっています。

例えば、貸す側は原状回復において、「本来借りる側が負わなくていい修繕義務」を借りる側に対して負わせることができるのです。

特約はあくまでも貸す側・借りる側双方の合意があって成立し、特約の存在は契約の段階で説明しなければなりません。

借りる側は説明を受ける中で、「その特約はおかしい！」と貸す側に伝えれば、未然にトラブルを防げるのです。

賃貸の「東京ルール」で借りる側がすぐに確認すべきこと

賃貸の「東京ルール」において、借りる側がすぐに確認すべきことがあります。

本項目では、すぐに確認すべきことについてまとめました。

退去時のクリーニング費用

まずは退去時のクリーニング費用の有無です。

本来退去時のクリーニング費用は、貸す側が負担するのが原則です。

しかし、契約書に特約の記載があり、クリーニング費用が「借主負担」と書かれていれば、借りる側が退去時のクリーニング費用を支払うことになります。

退去時のクリーニング費用はワンルームでも2〜3万円程度かかるため、できれば避けたい出費です。

鍵交換費用

防犯意識の高まりから、入居時もしくは退去時に鍵を交換するケースが増えています。

この鍵交換費用を巡り、貸す側・借りる側どちらが鍵交換費用を支払うのか、この点もチェックが必要です。

原則として、鍵交換費用は「貸す側が負担するのが妥当」とされています。

しかし、契約書内に書かれた特約において、鍵交換費用も「借主負担」と書かれていれば、借りる側が負担することになるのです。

鍵交換費用は、鍵のセキュリティ度合いで変化し、安いものだと1万円台、高いもので3万円以上かかります。

退去時のクリーニング費用と鍵交換費用がどちらもかかる場合、その2つだけで数万円もかかってしまうため、注意が必要です。

まとめ

東京ルールは、借りる側を守るために存在します。

借りる側が契約時にしっかりと内容を聞いた上で、気になった点に関して質問を重ねていくことが何より必要と言えます。

敷金を1円でも多く受け取るためにも、契約時に積極的に説明を求めていきましょう。

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