オーバーローンとは？知っておきたいメリットから注意点まで解説！

オーバーローンとは、物件の購入価格や既存のローン残高を上回る額まで融資を受ける仕組みです。

自己資金が少なくても手元資金を温存できる一方で、見落とせないリスクもあります。

今回の記事では、オーバーローンを利用するメリット・デメリットを整理し、具体的な注意点をわかりやすく解説します。

手元資金が少なくても住宅購入を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅ローンの借入額や残高が、購入する住宅や土地の価格（評価額）を上回っている状態を指す住宅ローン用語です。

諸費用を借入額に組み込んだり、借り入れ後に物件価値が下落してローン残高が物件の評価額を超えたりする場合に発生します。

たとえば、以下のような状態がオーバーローンに該当します。

• 4000万円の住宅購入時に諸費用100万円を含めて4100万円を借り入れる
• 住宅評価額が2200万円に対してローン残高が2800万円

現在は金利が低い状況が続いており、頭金なしでの融資や諸費用込みの借り入れが可能になったため、オーバーローンを利用するケースが増加しています。

対して、借入額が物件価格を下回る状態は「アンダーローン」、物件価格と同額を借り入れることは「フルローン」と呼ばれ、それぞれ異なる特徴とリスクを持っています。

オーバーローンを利用するメリット・デメリット

オーバーローンは、メリットがある一方で注意すべきリスクも存在します。

両者をそれぞれ解説するので、検討する前にしっかりと理解しておきましょう。

メリット

オーバーローンは、自己資金が限られている人にとって魅力的な資金調達方法といえます。

主なメリットは以下のとおりです。

• 手持ち資金が少なくても不動産購入が可能
• 諸費用もローンでカバーできるため現金を温存できる
• 急な修繕費や空室時の対応に余裕を持てる

通常の不動産購入では物件価格の1〜2割程度の頭金が必要になりますが、オーバーローンなら頭金ゼロでの購入も可能です。

また、登記費用や仲介手数料といった初期費用もローンに含められるため、手持ち現金を大幅に減らすことはありません。

資金面でのハードルを下げながら、不動産購入のスタートを切れる点が大きな魅力といえます。

デメリット

一方で、オーバーローンには慎重に検討すべきリスクも存在します。 

主なデメリットは以下のとおりです。

• 毎月の返済額が増加し家計を圧迫する
• 金利上昇時の返済負担増加リスクが大きくなる
• 物件価値下落時の損失が拡大しやすい

借入額が大きくなることで月々の返済負担も重くなり、家計や事業の収支バランスに悪影響を与える可能性があります。

また、変動金利を選択した場合、金利上昇局面では返済額が大幅に増加するリスクがあります。

さらに、物件価値が下落した際には、借入額との差額が拡大し、売却時の損失が大きくなりやすいのが特徴です。

そのため、オーバーローンを利用する際は、返済余力や市場リスクを十分に考慮した計画を立てることが重要になります。

オーバーローンを利用する際の注意点

オーバーローンは利用前にリスクを十分理解しておくことが重要です。

後悔のない選択ができるように、利用の際の注意点をチェックしていきましょう。

審査が厳しい

オーバーローンは、通常の住宅ローンに比べて審査が厳格になりがちです。

金融機関にとって物件価格を上回る融資はリスクが高いため、年収や勤続年数、勤務先の安定性などがより厳しくチェックされます。

また、返済能力を詳細に審査されるため、他のローンの借り入れ状況や信用情報も重要な判断材料となります。

そのため、一般的な住宅ローンの審査を通過できる人でも、オーバーローンでは承認されない場合があることを理解しておきましょう。

売却時に残債が残るリスクがある

オーバーローンで購入した物件は、将来売却する際に借金が残る可能性が高くなります。

物件価値より多く借り入れているため、同じ価格で売却できたとしてもローン残高の方が多くなってしまうからです。

また、不動産価格が下落した場合には、売却価格とローン残高の差額がさらに拡大し、多額の借金を抱えることになりかねません。

急な転勤や家族構成の変化で住み替えが必要になった際に、思うように売却できない状況に陥る可能性があります。

諸費用分の金利が高くなる場合がある

オーバーローンでは、諸費用分について通常の住宅ローンより高い金利が適用されることがあります。

金融機関によっては諸費用分を別枠の「諸費用ローン」として扱い、住宅ローンより高い利率で融資する場合があるからです。

また、フラット35のように、借入額が物件価格の9割を超えると金利が上昇する仕組みの住宅ローンもあります。

そのため、当初想定していた返済額よりも月々の支払いが高くなってしまう可能性があることを理解した上で、返済計画を慎重に立てることが重要です。

まとめ

オーバーローンは物件価格に加え、諸費用まで借りられるため初期資金を抑えられる一方、審査通過が難しく返済総額の増加や売却時の残債リスクがあります。

諸費用に対する金利が全体コストを押し上げる点も見落とせません。

借入前には長期的な返済シミュレーションや複数の金融機関の条件比較など、慎重に検討しましょう。

無理のない返済計画を最優先に進めてみてくださいね。

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